Seksjonering av bolig: slik går det til

Når en eiendom seksjoneres, deles den i eierseksjoner. Hver seksjon får eget seksjonsnummer i matrikkelen, kan omsettes og pantsettes for seg, og eierne blir sammen et eierseksjonssameie. Det er vanlig når en enebolig med utleiedel, en tomannsbolig eller et bygg med flere leiligheter skal selges i deler.

Vilkårene

Du har krav på å få seksjonert når vilkårene i eierseksjonsloven § 7 er oppfylt. De viktigste er:

• Hver seksjon må ha en klart avgrenset og sammenhengende hoveddel med egen inngang.
• En boligseksjon må være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven, med kjøkken, bad og WC innenfor hoveddelen. Bad og WC må ligge i eget rom.
• Bruken må være i tråd med arealformålet i planen.
• Hele eiendommen må seksjoneres, og seksjoneringen kan bare omfatte én eiendom.
• Areal som flere trenger tilgang til, som trapp, gang og søppelrom, må være fellesareal.
• Det må være nok parkering etter byggetillatelsen.

Bruksendring kommer først

Den vanligste grunnen til at seksjonering stopper opp, er at boenheten ikke er godkjent. En sokkelleilighet som brukes som egen bolig, er ikke nødvendigvis godkjent som egen boenhet. Da må det først søkes om bruksendring etter plan- og bygningsloven. Det kan utløse krav til brannskille, rømningsvei, lydisolasjon, takhøyde og lys. Sjekk dette før du bruker tid på seksjoneringssøknaden.

Søknaden

Søknaden sendes til kommunen, og alle hjemmelshavere må signere. Den skal normalt inneholde:

• Situasjonskart med eiendomsgrenser og eventuelle uteareal som skal høre til seksjonene.
• Plantegninger over alle etasjer, med seksjonsnummer, rom og fellesareal markert.
• Vedtekter for sameiet.
• Samtykke fra den som har tinglyst urådighet over eiendommen, hvis det finnes.
• Egenerklæring om at vilkårene for seksjonering er oppfylt.
• Begjæring om oppmålingsforretning, hvis seksjonene skal ha uteareal.

Skal seksjonene ha eget uteareal, må det også gjennomføres oppmålingsforretning. Det tar lengre tid, og i mange kommuner gjøres det ikke om vinteren.

Frister og gebyr

Kommunen har 12 uker på å avgjøre en fullstendig søknad. Overskrides fristen, reduseres gebyret med 25 prosent for hver påbegynte uke. Skal det gjennomføres oppmålingsforretning, tar saken lengre tid. Gebyret fastsettes av hver kommune, så sjekk gebyrregulativet der eiendommen ligger. Etter vedtaket sendes seksjoneringen til Kartverket for tinglysing.

Klage og reseksjonering

Får du avslag, kan vedtaket påklages. Klagefristen er tre uker fra du mottok vedtaket. Skal en eiendom som allerede er seksjonert endres, for eksempel ved at en seksjon deles i to eller slås sammen med en annen, kalles det reseksjonering. Det krever normalt samtykke fra seksjonseierne som berøres og fra bankene som har pant i de berørte seksjonene. Berører endringen fellesarealet eller stemmefordelingen i sameiet, må også styret eller årsmøtet samtykke.

Vedtektene og sameiet

Vedtektene bestemmer blant annet hvordan felleskostnader fordeles, hva den enkelte kan bruke seksjonen til, og hvordan vedlikehold av fellesareal skal skje. For et lite sameie med to eller tre seksjoner er det lett å undervurdere vedtektene. De er det første som blir lest når naboene blir uenige.

Merk også at ingen som hovedregel kan kjøpe mer enn to boligseksjoner i samme sameie. Begrensningen gjelder kjøp og annet erverv. Den som eier eiendommen når den seksjoneres, kan beholde alle seksjonene. Det finnes også unntak, blant annet for fritidsboliger og arv.

Gjør det i riktig rekkefølge

Som eiendomsinvestor kjenner jeg disse prosessene fra innsiden. Rekkefølgen er viktig: avklar godkjent bruk, så tegninger og vedtekter, og søk deretter. Jeg hjelper gjerne med vurdering, søknad og dialog med kommunen.

Marcel Stray er jurist og professor, med doktorgrad (DBA) i Corporate Finance & Emerging Technologies og master i rettsvitenskap fra Universitetet i Oslo. Mer om Marcel