Å gjøre om en garasje, kjeller eller et loft til bolig er en bruksendring som må søkes om etter plan- og bygningsloven § 20-1. Rommet må oppfylle kravene til blant annet rømning, lys, radon og inneklima, og tiltaket må være i tråd med reguleringsplanen eller få dispensasjon.
Å endre bruken av et rom eller et bygg er som hovedregel søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav d. Det gjelder også når du ikke bygger noe, for eksempel når en bod blir soverom eller en garasje blir hybel. Mange oppdager det først når boligen skal selges, og takstmannen skriver at rommet ikke er godkjent.
Hvorfor det betyr noe
Et rom som ikke er godkjent for varig opphold, kan ikke markedsføres som soverom eller bolig ved salg. Det kan gi prisavslag eller krav fra kjøperen i etterkant. Leier du ut, risikerer du pålegg fra kommunen, og ved brann kan forsikringsselskapet stille spørsmål ved om rommet var lovlig i bruk. En godkjent bruksendring kan derfor gi en verdiøkning som er større enn kostnaden.
Tilleggsdel og hoveddel
Kommunene skiller mellom hoveddel og tilleggsdel. Hoveddel er rom for varig opphold, som stue, kjøkken og soverom, samt bad, toalett og ganger og trapper mellom disse rommene. Tilleggsdel er rom som ikke er egnet for opphold, som bod, uinnredet kjeller og loft, tekniske rom, uisolert vinterhage og garasje. Skal et rom gå fra tilleggsdel til hoveddel, er det en bruksendring som må søkes om.
Del av boligen eller egen boenhet
Det er stor forskjell på å ta rommet i bruk som en del av boligen du har, og å lage en ny, selvstendig boenhet med egen inngang, kjøkken og bad. En ny boenhet stiller strengere krav til blant annet brannskille, lydisolering, uteoppholdsareal og parkering. Søknaden må da normalt sendes av et foretak med ansvarsrett. Endringer innenfor din egen bolig, der tilleggsdelen ligger i direkte tilknytning til boligen og du ikke endrer bærende konstruksjoner, kan du normalt søke om selv. En frittliggende garasje kan ikke gjøres om til bolig uten et ansvarlig foretak.
De tekniske kravene
Rommet må oppfylle kravene i byggteknisk forskrift (TEK17). Ble byggesøknaden for boligen sendt inn før 1. juli 2011, gjelder enkelte unntak når en tilleggsdel gjøres om til hoveddel innenfor samme boenhet, blant annet for tilgjengelighet, bad, utsyn, radonsperre og energikrav. De gjelder ikke når du lager en ny boenhet. Disse kravene gjelder uansett og er ofte de som avgjør:
- Rømning: rommet må ha dør eller rømningsvindu med direkte vei ut til sikkert sted.
- Lys: rommet må ha vindu og tilfredsstillende dagslys.
- Radon: det må være radonforebyggende tiltak, og radonnivået må være under grenseverdien. Det er særlig viktig i kjeller.
- Inneklima og støy: rommet må ha forsvarlig ventilasjon, temperatur og lydforhold.
- Takhøyde: kravet avhenger av om rommet blir del av boligen eller en ny boenhet. Sjekk det tidlig.
For eldre bygg kan kommunen etter plan- og bygningsloven § 31-2 fjerde ledd gi tillatelse til bruksendring selv om ikke alle krav i TEK17 kan oppfylles, når det er forsvarlig og nødvendig for å få en hensiktsmessig bruk. Det er ofte nøkkelen i eldre hus.
Plan, parkering og dispensasjon
Bruksendringen må være i tråd med reguleringsplanen for eiendommen. Gjøres en garasje om til bolig, må parkeringskravet i planen fortsatt kunne oppfylles. En ny boenhet kan også utløse krav til uteoppholdsareal. Strider tiltaket mot planen, må du søke dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2. Dispensasjon krever en begrunnet søknad. Den kan bare gis når hensynene bak bestemmelsen og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er her en god begrunnelse betyr mest.
Saksbehandling og klage
Kommunen har som hovedregel 12 uker på å behandle søknaden. Er søknaden i tråd med plan og regelverk, og trengs det ikke dispensasjon eller uttalelse fra andre myndigheter, er fristen tre uker, så lenge naboene ikke har merknader. Fristen løper først fra søknaden er komplett. Får du avslag, kan du klage. Klagefristen er tre uker fra du mottok vedtaket, og en god klage tar for seg begrunnelsen kommunen har gitt.
Bruksendring før seksjonering
Skal en sokkelleilighet eller en ombygd garasje selges som egen seksjon, må den først være godkjent som egen boenhet. Bruksendringen må være godkjent før kommunen kan godkjenne seksjoneringen. Les mer i artikkelen om seksjonering.
Start med en vurdering
Det lønner seg å avklare plan, parkering og de tekniske kravene før du bygger om. Da vet du om prosjektet er mulig, hva det koster og om det trengs dispensasjon. Som eiendomsinvestor kjenner jeg disse prosessene fra innsiden, og jeg hjelper gjerne med vurdering, søknad og dialog med kommunen.
Vanlige spørsmål
Kan jeg søke om bruksendring selv?
Innenfor din egen bolig, der tilleggsdelen ligger i direkte tilknytning til boligen og du ikke endrer bærende konstruksjoner, kan du normalt søke selv. En frittliggende garasje kan ikke gjøres om til bolig uten et ansvarlig foretak.
Hvor lang tid tar en søknad om bruksendring?
Kommunen har som hovedregel 12 uker. Er søknaden i tråd med plan og regelverk og trengs det ikke dispensasjon, er fristen tre uker så lenge naboene ikke har merknader.
Hva er forskjellen på hoveddel og tilleggsdel?
Hoveddel er rom for varig opphold, som stue, kjøkken og soverom, med bad og ganger mellom dem. Tilleggsdel er rom som ikke er egnet for opphold, som bod, uinnredet kjeller og loft, tekniske rom og garasje.
Gjelder dette deg? Ingen situasjon er lik, og denne artikkelen er generell informasjon, ikke råd i din sak. Regler og frister kan endre seg.
Skriv til meg om saken eller les mer om eiendom.